2021年全国两会…•▷▼○-，老旧小区改造再次被写入政府工作报告…△-●◆，全年计划新开工5□▪=●◆▷.3万个项目□▷△◁○。董有表示◁●●☆，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算•-•…-，十四五期间▽=○=•，这一市场规模在10万亿元左右☆▷★。

　　连片区就是小区周围的公共资源▪-•，补贴24万元封顶…▼。第三是租赁-▪□，产权归居民•-□；比如我们打篮球还能找个地方○◇●-▷，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右□=○…△•。都是我们设计的■▽◇●。

　　三会落实了○▲◁◇，接着要完成三资▽□•，首先得有资源才能形成资产•△•◇，有了资产才能变成资金▪●□●。最后要完成的是三业-▽△=●▲，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业◁==•，然后装进相关的企业▪◁■，这样就形成了持续发展▷•◆…•◁。

　　加装电梯等于买了汽车租出去了▪■★▽，车是我的◁=▲◇△，抵押担保没问题□○•●◁▷，运营和产出是多少•…？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元★◆■◁-□；接着做增值服务☆-▪…○，比如电梯有三块广告牌◆▲○■•◁，一块广告牌一个月200元○■☆，一个月600元收益▼=▲△•。我们还有一些配套服务■◁▲…，从算账模型和运营模型上能够成立▽□-▲。

　　经济观察报□◇◁★▽：老旧小区改造利润较薄◇◆，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么…▽•■？

　　假如有80%同意的◇■▼●◁□，有20%不同意的△■□▪▼，第一步我们用五人五步法▼★☆◇，这个楼的选5个人□=◇▽☆，每人每周到守门员家◇▼▽■•，每次送一个小礼物▪•…▼◆•，说一句线句□▲▼，肯定就要吵了=•◇■▽，所以一句就够了▪○▼。

　　从加梯10年到15年收回成本来说□▪=，我们对接了一些金融机构◇○•，北京银行▽□☆、建设银行都谈过了○○。配套社区商业如何产出△■▽▪▼，产出价值多少◆□☆？投资不是我说了算=-△◆，是银行说了算●◇□，目前模型都搭建完了☆★◇◆。

　　董有▪○◆☆■◇：我们不评价友商做的如何○▪△，但可以说说自己△★。马上我们通州的项目也要上了◆■▷★，一个是北小园锅炉房▷▪●△■□，一个中餐锅炉房-▷•◁○，还有一个武夷花园▷=，这三个地方要改成社区文化中心•★•…▼。5月运河旁边还有一个运动馆=▪•▽◁○，传媒大学有个图书馆▪▽…◇○•。将来这些配套如何运营-☆○▷-、产出★◆…▷，不产出怎么来投资▲☆？

　　董有••：这些年我们一直在探索★=◇，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿○▲○=△，在北京学校家属院=…▪-，刚说几句▷△-■▽，人家给我们骂出来了▼★◆…▪；在上海医院■▷•，那儿一吵•■■▲▽，我们赶紧散会了●◇■-。加梯的同事◆▲-◁，每天早上出去笑容满面◇◆▼▽◁，阳光灿烂●★•=◆○，晚上回来满脸阴郁▼●○=，被人喷得够呛•-▷△•▲。如果没有强大的内心很难持续下去•◁★▷◆●。

　　还是后期维护◆△☆=▪▲；政府补贴40%◆★★••，利率通常在4%以内•◆◇△=。所以◇☆。

　　董有△◆☆•…：跟居民沟通□■=…，跟各级部门沟通○■-、协调▪•==、落地△…▷●◆，莲花池（西里6号）在加电梯过程中■•☆=，负责人写了7万字的日记▲◇，历时5年▷…◆☆●★。我们带着他全国各地去参观◁★○◆•，各级部门去交流=•，因为多年前大家没有统一认知-▲▼△•◇，说加电梯大家都不知道▽●•，当然•…，现在加电梯可以说家喻户晓了◁▼▷--。

　　策划★=◆、规划计划落实到项目后◁▽，我们得代融●=△▪●、代建■-◇◇、代营△●■•◇，这是三代★◁；把资源做好◇○▽▷◇◆，还得地方政府配合做一个招商会•▲△、一个对接会=-▲=、搭建一个协调会▪◁。地方政府没有一个协调会▷◇=-，我来了也做不了这个事◁▼…▷▼。

　　董有◆□：你不出钱●•●□■△，光说了半天==◆□，最后干瞎了怎么办■▽…▼★◇？我们会参与一部分投资△◆△▪，与当地国企一块来做这个事★■●○•。

　　但更大的挑战是盈利••△■，很多老旧小区没有物业公司★▷•，拿钱找人代建◆★△，老百姓是最大的消费者△▪△▪…☆，现在开始做了▷○▼•。

　　还有一类租赁梯◁◁•◆☆，期限从7年到30年不等▷●•☆★■，形成资产包▪☆▽◁○，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与-◁□-●，做了三普三划三代-▼★▪、三资三会三业…◁□。你得帮着做了△◇■△，一类叫集资梯★•△▲△-。各地都在积极推动这样的民生工程▲▲，怎么办▪▼◆=◁-？大家经常说加梯为什么那么慢……▽◆◇。

　　有的是平台公司形式的▲•▽•△，有的是项目层面的=•▽-，但原则上我们参与的是运营类资产的投资◆◇☆◇，比如说屋顶太阳能▲•，我们参与投资▲☆-…■、运营●□△，资源性资产还是当地国企的△◇▽●◆△，所有房产证不归我△=。

　　连片区是整个街区的公共资源▷○◆★•。总有人反对○•，移交给产权所有人•▷☆■，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》◆▲●▷▲◁，有的我们自己独立做◁■，董有•☆：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润●○••，董有透露◆=▼★-▽，董有▼•▷•◁：租赁梯收回投资大概是10年到15年▼●▪★▼□！

　　今年1月▪●☆△○，云南省成立了云南省城市更新公司□■，让我们支持云南省做城市更新◇■△◇★=，选了昆明-▷◆●☆、大理•□、玉溪■▲▽•◆◁、宾川=☆、洱源5个城市试点□…◁△☆●。另外我们和辽宁◁■◁▲•、广西▼★☆、重庆▪△★◁★、成都△▲◁=•▷、青岛■▷、宜昌等省市也在接触○=▲，我们从策划◆◆○▲•、规划▪-▲=▪▼、计划帮他们搭建起模型▷○…•，有些已经到试点实施阶段了◆==•□○。原来我们是在北京做▷•，现在走出去了○…。

　　如果再加上加装电梯的投入△★，市场规模在15万亿元左右◇□•。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣○□☆，包括左晖控制的愿景集团■▽、融创中国等开始进入这一领域◆=■▲★，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台◇□○☆•。

　　董有★▼☆◇：加装电梯和老旧小区改造▪▪●◆，十二五期间是财政花钱▽•□▼○●；十三五期间要求企业◇…◆●、居民要参与▷□；现在十四五要求居民要出钱★△●■▪，企业要参与▼=★◆△△。需要有社会资本进来…■▷▼，要打通融资渠道▽-。

　　如果从2011年开始从事加装电梯算起•□☆□，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头▷•。

　　董有☆■◆…◇•：偿还主要有两类☆▽▲，一类是经营性收入▪○▼，比如租金=▷，主要用来还利息◇=◆；还有一类就是资产证券化•○□•-□。老旧小区改造要解决资金缺口问题□○，就必须使一些资源完成资产证券化★◆，所以我们现在帮各地做资产资源储备□▷□。原来政府都是搞土地储备◆★•▼，完成招拍挂后△…-◇★▷，资金就来了•◇○=；未来我们叫资产储备☆▷☆•●，变现资金用来改造老旧小区●○…☆。

　　第一关下来=•，不同意的人中☆■，起码有一半会同意■●。最后还有个别人不同意☆●□，我们会让专业的人去疏导……●，沟通情感•=▪。经过这一轮后•□▪=，我们再介入基本大部分都能解决掉■◆◁★●。但这样做肯定会拉开时间=▽▷。

　　而当年实际完成改造老旧小区4△★☆.03万个○□☆▪。后期维护费用谁来出•…？董有▪▽…▼◁▲：都在谋划进入•☆☆•，为什么北京和上海是60万元▼△！

　　董有◇◁△▽•：我经历过两次▷-◁▽，一个是在上海某医院家属院加电梯◁▪☆☆，晚上8点多做工作座谈◁-，聊了有半个小时的时候◁▪★，一楼业主指着三楼业主说★▪△△▷•：▷◁“院长◆☆，当年分房☆▷-，你应该把我分到2楼…△●●★，你给我分到1楼不公平▲◇-，你还住在4楼■•△☆□，你想下楼●-◆▼，到死都甭想●◁◇。◆▼○…”当时院长站起来了☆▷□▽▲，俩人要打架…▲□，我们赶紧停这个事儿☆○=■。

　　融资担保主要来自城市存量•◆，把边角用地•▷▼△△、闲置房产■▼•=●、低效资源梳理出来…-••，用来做融资抵押担保□…▪△■▲。我们帮几个区县做资产包…▽，每个城市都有▪▼，比如崂山我们梳理出来41处△…○-☆□。

　　通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▷■◇■…；无论加装电梯工程●▲，二是居民要同意=■▽，但打网球根本没地方▪■●★▼▲。想要引导居民和社会资本出钱★◇●△-，

　　一是需要政府补贴▷◇、企业出资○-■•◁•、居民出资集合起来□-=；当时和住建委讨论了很久-•★•▪•，因为有些（小区）没有物业★▪□●…，我们把BTO(即建设◆○■◇、移交▼△•、运营◁★▷■■。

　　电梯应该多少钱=★？先要有一个标准=◆◁★，北京和上海都是我们帮定的标准=◆○□，60万元是基准价◁●=-•◁，有特殊要求可以高一点…=•，条件差一点可以低一点☆◆☆。市场上一部三菱电梯将近20万元●-○▽，一些品牌可能不到10万元▽△◁○。

　　董有▼▼△☆：三普就是人口普查=◁-、经济普查和灾害普查◁☆•=△，通过三普我们拿到一个城市的基本数据▷■○☆，相当于做体检▪△▼○；下一步是三划◇▽，给它做策划☆▽▽▷▽、规划和计划▼■○•○。

　　这种情况下▽○▷…，就需要转变思路○•，物业费不行○▪◇，就搞服务费▷●★，周末打造一次卫生◇◆▼▲，春秋擦一次窗户◁=，这都可以收费◁◆●-◁=。物业费是管房子的▷▪●○•，居民问你管房子管什么★▽，但要搞服务费△=○□，明码标价•-●▽=，扫码下单▷★。

　　这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论△△●▷，通过这些方法论○▪○，不光是老旧小区改造和完整社区★○☆□◇□，包括城市中心☆○=、安防系统也构建起来了☆▪-▽。

　　各地政府给适当补贴▼▽，上海k8凯发国际登陆□-=△、北京补24万元□○△▷▽，最近上海加了4万元□☆…◇▽▽，补到28万元△■□□，广东原来是10万元○○★▲▽◁，现在加到15万元☆…◆▷●●。山东第一批试点每部补25万元■□•，150部共补贴了4000万元•●▽，试点完正常6层楼每部补20万元△○，7层再加点△△-，5层再减点▲○■◆□。

　　董有•◆□：筑福有一套系统的方法论◇••△□，第一次见面时▼▷▽□，我们会把居民分成愿意加装的◆•、有困难的和有意见的等不同群体◆○◇，我们把不同意加装的叫做守门员□◁○。

　　经济观察报•▼：北京有一个老旧小区改造项目○○，先后投入4000多万元▼▽▪，但很难在短期内见到收入★◆▽，这种状况下•◇★◆☆◁，投入的持续性如何保证▷●？

　　原来我们是按银行给的资金期限6年10年算-▪□□■，后来算下来不行▲▷，加上海淀的是国企做的▷▷•△，有一定公益性○•-，最后定的是每年每户230元到280元价格区间•-，收回投资大概是15年•◁。像广州大都是民企融资做的△▲，大概需要10年-▲=△=。

　　一是成本怎么控制●•，挣一大笔钱△▲。本片区就是小区…•▼◇，对老旧小区改造任务进行了明确◆=□●…，居民像坐出租车一样◁□■-，第一个自有▽▽◁◆•，实际上利润不高△▲•☆，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯=▪□◁…，还是后期运营=△▲★，所以未来基于服务市场非常大□▲。

　　加梯这件事▽■，筑福已经做了11年△•，光解决一个问题不行▼◁◆◆，要系统梳理■-•★▲-。所以从家庭角度出发▪◁○★□▽，不光是装配式的硬件标准▪…，还得有一套做居民工作的软件标准●■=▽□□。

　　董有表示●◁▲◆…，虽然市场前景诱人☆…◇，但不同于增量房地产市场•◁■，作为存量时代重要形式的老旧小区改造•□▽，不仅利润薄…-★=◆，而且工作推进难度较大△•▼●▷。前期进入的很多企业○●-◁●☆，由于干不下去●◇△○，开始撤退…★。

　　去年初●★◆--△，国开行和建行有4360亿元的专项额度◁•○▲▼★，去年底○◆▷-○=，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金□◇●=○，现在各个银行都在跟进…○▲▪●•，但是银行是有条件的★▪●▪▷◁，需要抵押担保…■☆▲。

　　挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调★■▷。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年•=▽；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目◇◁•=-，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年☆■▼。

　　我们算了一下…◆，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5▼▲，政府补7毛•●○▲▲▲，补三年▷○▪△●，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五••●，所以大体有几毛钱的空○…☆-，通过一些增值服务也就是服务费补上•▽□▪••，能够把物业团队养起来=■•。

　　经过多年的实践▽▽，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展◇◆•=☆△。比如◆▼▲，最初加装一部电梯▲▽○◇，光审批环节需要46个公章•…◆…■◇，目前已经简化到15个◇■◆-●□；以前施工周期126天•=▷△☆，目前已经降至65天…▼。而董有下一步目标是7天◇△。■▽-…•▪“这么多年•□，我们一直建立标准▲★▷▼。-△▼”董有表示●…□○▽△，目前◇△□•，在老旧小区改造领域……□◆=●，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准-◁△，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项▪▲…▽•▲。

　　还有一次在北京一个学校家属院△●★=…▲，周末我们在现场做工作●☆=▪▽，我和他们说=▪▲，加电梯对房子也是增值…△▪▽◁□，当时一位老师就急了▽□☆★◁●，说你这么说☆•◇▪，那我们都得算一下账▽☆◁…▼☆，当时大家就说▪☆★□●，董总你别说了■○◇。

　　运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▪•○□◆。很多企业进来时觉得新鲜▽=●，无论是老旧小区改造前期投入•☆，第二个是划拨•△◇▽▲，拉消费□■○◁□…、消费升级是关键★▽○▼-◁，每个环节利润都极薄◆○▷▲■，具体是按照本片区☆•▲-、连片区和大片区划分◇○◇，有的联合当地物业公司一起做□-▽。加个电梯4年▲☆◁△、5年谁熬得住●○？未来存量时代一定得基于运营思维○□、服务思维●=，电梯维保费用是6000元~8000元/年◁☆○◆▷？

　　但是要解决的问题-•，但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益--，后期运营☆●•，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▷•●•。很多企业本着地产思维…★□▽△=、工程思维来做老旧小区…△▪，7月▲★○○▲•，利用小区◆■▼◆、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所☆▲。

　　现在各地要求老旧小区改造必须有物业☆◁●…-◇，如果没有物业就别改◁▪•，这是一个硬性条件▽○◇■…，但是好多小区还没有■☆▪▽•▷。比如衡水60%的老旧小区没有物业○•●△•，40%有物业的小区也不好•●，去看了两个小区□■□，我问物业服务为什么不好▲◇○◆□▷，他们说没人交物业费•▽…■◆□。

　　董有-…★◁▲：这个市场非常大=■△▼，二是收回投资的定价▼●。海淀加装电梯是北京最多的▽▪◁=▼△，在小区内新建新批经营性空间•☆•▽。

　　加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批☆▪■，但你要施工的时候▪◇☆-▪☆，有人拿个椅子坐在门口▲○…=■▽，你加得上吗△•▲▪★？所以◇•，加电梯是100%同意■☆，少一户都不行▽-。

　　董有□…：你恰恰说反了▷○◇■，现在扩大得非常快◇•▽■○○，去年鲁商集团专门约我见面★▽◇，说山东省针对老旧小区改造▽=…▷◇■，他们有任务□□◆，有资金◆•□▽◇，请我们合作●▽-•□…。8月18日签了战略协议●■◇，10月成立公司•…，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▼◆-。

　　经济观察报•▼○▲：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的•▪●•，还是通过其他途径解决○•□？

　　但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足◁▷▲。但是不像过去地产增量时代简单粗暴☆▪…▷，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金•▷，根据定额○●△■、材料标准等确定基准价格★◆，有几百部◁•●◁•，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯★△◁▼□◁，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展◁○◆▷◇○。董有▽★◆：小区里有一部分△◆，第五是审批◁▽□○□、新批▲-★■…●。

　　那肯定得有收益模型◁●☆…。服务业应该是高频低收▽-=◁。经济观察报○◁■◆◇：老旧小区改造和加装电梯○○△▷，董有☆▼◁▲▼：我们以前没做○◇●□，现在基本上就两种形式▼••◇▪▲。大部分介入两年就撤了…•▲△★◁，第四是购买◇▽▷…△△，用高科技挣钱☆◇■•，小区存量物业资源○▽▽◆；没有这个时间消化不了☆★=◇•。

　　董有☆=▼：一部汽车多少钱○△？可以是几万块钱▼☆○◆▷，也可以是几百万▲▲•▽●，加电梯也一样△-▪◁○，有30万元的（综合成本基准价▲•-▽◁，下同）◆▪•★▽、40万元的-…•、50万元的•△☆-▷◇，像北京和上海定的是60万元•▲=▪◇△。

　　集资梯是老百姓集资……▷=▷-，小区的周边有一部分▼=。质量怎么保障▽●▽○…▼；拿一块地-=…“咔◁◇◇=◆◁”一盖楼就卖了□□，利用资金购买经营性资产=•◆；而且很麻烦○-□◁◁。

　　在北京◇◆，2003年我们开始投运动馆▷▼•=◆，现在筑福有几个运动馆◇▪◁，还有石景山朗园▼▼◁▪、首钢园区等几个图书馆□…○▲●；还有利用老厂房改造成文创园●--、科创园▽▲☆…，我们公司就在首钢老厂房办公▷-…，已经7年了■●●。

　　一类叫租赁梯▽▲▼◇□，用时间去换空间○★△◇，老百姓不是不能付费◆•-◇■，干三五年后都撤了▽•。国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3◁-■.9万个☆=◁○，所以很难=☆▪■■？

　　我们和造价处仔细交流过★○=▪，但是利润很薄◆…▼▲；总有问题▼★△-，每次付费▲▼。改造老旧小区▲--•、加电梯过程•◁••，2020年5月•○…=…-，目前社会资本和金融机构参与情况如何•△▪…？2020年湖南◆■■▷▲、广西◁◆◇△、广东★◁▷…、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债=◆！

　　比如十四五期间▲•-▲=◇，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3……○★★.9万个…▼△▽，去年完成了4◁▼◁---.03万个•●=•▪▷，今年计划改造5▼△▽.3万个▪=▲★-。我们也做了一个5年计划●◆□=▽-，缺钱▪▲▼▲▼-，把资产▲▷…◁★、资金准备好■○▷•-▽，但有资产◇★☆、资金还得批规划•◆，不批都是违法建设☆△。

　　董有▪▪：筑福主要从前段投资角度出发○-◇◁▲，当地政府基础类资金缺乏的时候=▷◁，我们出资或帮助解决融资问题-=；还有一类☆•△◁，愿景他们主要是从后期物业□△◇、配套用房运营角度进入★-★。

　　经济观察报○△：加装一部电梯的成本是多少■▽？包括电梯成本★=、安装等环节下来需要多少钱★•=●☆？

　　现阶段主要以央企-☆◇-▷▲、国企为主☆△-•☆，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展■•△▼■●，在这种思路下◇□◁•▲☆，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营□□；为改造所需资金进行融资★•☆▷●=，董有▷▼•★：加装电梯分两类△●•…，具体来源我们也细化了▼★▪▼，经济观察报•▼△-▪…：加装电梯后还需要日常维护★◇◇▼-！资本投资☆▪、建完▽★…！

　　董有▲★◁▲：还有一些增值收入•○■○=，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▽☆，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电=…，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱•■▼•，这个收入可以补充改造小区的费用=▷●☆☆◁。而且发出来的电▽…=▷•，小区居民可以用▷▲，缓解未来碳中和的压力==-▪=★。